天津市高级人民法院：

   　 你院《关于李宵诉天津市国土资源和房屋管理局房屋登记一案如何适用法律问题的请示报告》收悉。经研究答复如下：

    　人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：

    　一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。

    　二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。

    　三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。

    　此复。

附：

2008年6月18日          [2008]津高行他字第0001号

最高人民法院：

　　天津市塘沽区人民法院在审理李宵诉天津市国土资源和房屋管理局房屋登记一案时，因涉及该案涉嫌刑事犯罪是否应当中止等适用法律问题，逐级向我院请示，我院审判委员会经过讨论，请示如下：

　　我院审判委员会经过讨论，形成三种意见：

　　第一种意见认为，本案应全案移送公安机关。主要理由是：从目前实际情况看，有人冒充原告李宵的名义将诉争房屋出售，已经涉嫌刑事诈骗犯罪，本案实质是诈骗犯罪引起的后果。可否根据《中华人民国和国行政诉讼法》第五十六条关于“人民法院在审理行政案件中，认为行政机关的主管人员、直接责任人员违反政纪的，应当将有关材料移送该行政机关或者其上一级行政机关或者监察、人事机关；认为有犯罪行为的，应当将有关材料移送公安、检察机关”的规定，行政机关人员涉嫌犯罪的，可以移送公安机关，本案虽然是案外人涉嫌犯罪，但可以比照该条规定予以全案移送。此外，在民商事审判方面，最高人民法院也曾对经济纠纷案件中发现犯罪及时移送问题作过明确规定。

　　第二种意见认为，本案应中止审理。主要理由是：本案因涉嫌刑事犯罪公安机关正在侦查过程中，对本案房屋转移登记过程中的相关事实及各方责任无法查明。根据最高人民法院《关于执行<中华人民国和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十一条第（七）项关于“案件的审判必须以民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，中止诉讼”的规定，本案应中止诉讼，等待刑事案件的侦查结果再进行裁判。

　　第三种意见认为，本案应当判决驳回原告的诉讼请求。主要理由是：

　　1、塘沽房管局办理房屋转移登记的行政行为基本符合有关房屋登记法律规范的规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》[①]第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”、《天津市城市房屋所有权登记办法》第十条“个人购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和身份证明”、《天津市房屋登记程序规定》第四条第（三）项“买卖存量房屋时，当事人应申请房屋所有权转移登记，申请人应向登记机构提交下列证件：天津市房屋登记申请书（原件）、申请人身份证明（验原件，交复印件）、房屋所有权证（原件）、房屋买卖合同或协议（原件）”的规定，塘沽房管局对申请人提交的房屋登记申请书、房屋所有权证原件、房屋买卖协议、申请人身份证进行了审查，并按照相应的程序审核后颁发了《房屋所有权证》，该转移登记行为符合有关法律法规规定。虽然案外人“李宵”所持身份证是伪造的，但塘沽房管局作为房屋登记机关不具有识别身份证真假的能力，只要核对其所持身份证与持有人相符就尽到了审查责任。但是，需要指出的是，根据建设部《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》关于初审程序应当“查档审核”的规定，塘沽房管局在有条件对申请人提交的身份证和房产买卖协议中的签名与房屋原登记档案中留存的身份证复印件和商品房买卖合同中的签名进行比对审查的情况下，未进行比对，导致未能及时发现申请材料不实，产生了该案发证有误的后果。应当说登记机关在审查把关的环节上确实存在一定过失。但是由于相关法律法规并未对“查档审核”作明确具体规定，不能认定登记机关已构成行政违法。

　　2、根据本案现已查明的事实，塘沽房管局进行房屋转移登记确有错误，本应予以撤销。但是由于本案第三人通过报纸信息联系购买房屋并支付了对价，在办理转移登记时，卖房人持有合法所有权证书、其身份证显示内容与所有权证书所有权人一致，第三人有理由相信卖房人即为房屋所有权人，因此，应当认定第三人对诉争房屋属于善意取得，如果撤销转移登记将严重损害善意第三人利益。房屋登记作为不动产物权变动的公示方法因国家公权力的介入和保障具有强大的公信力，第三人是基于对国家房地产登记机关登记行为公信力的信赖而受让物权的，如果因房屋转让不符合原所有人本意而被撤销，将严重损害房屋登记的公信力和市场交易秩序的稳定性。因此，《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让受让人，如果受让人受让该不动产是善意的，并以合理的价格转让，依照法律规定进行了登记的，受让人取得该不动产的所有权。尽管《物权法》对本案无溯及力，但保护善意取得、维护市场交易秩序的法律精神是应当遵循的，故不宜判决撤销塘沽房管局为其颁发的《房屋所有权证》，可依据最高人民法院《关于执行<中华人民国和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项定，判决驳回原告的诉讼请求。

　　3、行政诉讼是对被诉行政行为的合法性进行审查，即根据登记机关作出登记行为时所依据的事实证据和所履行的行政程序，判断确定被诉登记行为是否符合有关行政法律规定。根据本案现有事实证据，基本能够确定行政机关的责任。如果案件因涉及刑事诈骗犯罪而中止，由于刑事侦破工作尚无线索，案件侦破可能遥遥无期，而原告李宵曾因案件中止问题多次上访，甚至进京非正常访，影响社会稳定，因此，根据本案现有证据及时判决效果更好。李晓因此所受损失可通过诉房屋登记部门行政赔偿获得司法救济。

　　审判委员会多数人倾向于第一种意见，但均认为该案所反映的房屋登记涉及刑事犯罪及善意第三人利益保护问题在目前行政审判实践中普遍存在，各地司法审查标准和裁判结果等做法不尽统一。为此，审判委员会讨论决定，就如下问题请示：被诉房屋登记行为因涉及刑事犯罪而难以确定各方责任的可否全案移送公安机关进行刑事侦查？或适用最高人民法院《关于执行<中华人民国和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十一条第（七）项之规定，裁定中止诉讼？如果进行实体审理裁判，因该行为发生在《中华人民共和国物权法》实施前，可否参照适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，或者比照该法律规定的精神予以处理。

　　请批示。

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