2008年10月6日               [2007]执他字第19号

云南省高级人民法院：
　　你院《关于拍卖、变卖财产规定第二十九条第二款规定不动产所有权发生转移是否包括“变卖方式的情形”的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
　　人民法院在执行过程中依法裁定变卖土地使用权的，对该土地使用权转移时间的确定，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十七条的规定。你院请示的陕西弘丰农业生产资料有限公司是否已根据陕西省高级人民法院[2002]陕高法执一民字第025-2号民事裁定书取得争议土地使用权的问题，应当按照上述规定精神，依法予以确定并妥善处理。
　　此复。
附：

解读《关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示的答复》

　　一、本答复制作背景
　　三环公司诉陕农公司买卖纠纷一案，昆明市西山区人民法院[2004]西法民初字第1560号民事纠纷判决书判令，陕农公司支付三环公司货款502万余元及负担诉讼费用。
　　案件进入执行程序后，2005年3月29日，西山区人民法院以[2005]西法执字第165号民事裁定书，查封被执行人位于西安市尚德路24号房屋产权及土地使用权，并向西安市房管、国土部门送达了协助执行通知书。
　　案外人弘丰公司向西山区人民法院提出执行异议称，其已在陕西省高级人民法院的执行中以552万余元的价格买受了上述房屋产权及土地使用权，虽未办理所有权人名称的变更，但其已经取得了该房产及土地使用权，是善意的有偿取得，请求法院中止执行。异议人提供了陕西省高级人民法院[2002]陕高法执一民字第025—2号民事裁定书。
　　西山区人民法院经听证后认为：异议人在2003年12月23日收到陕西省高级人民法院的裁定书后，应当在30日内到土地管理部门申请办理变更土地登记，对不申请办理变更登记或逾期申请的，其土地权利不受法律保护。不动产登记是为了达到公示的目的，保证受让人的权利，受让人应当在收到裁定书之日起30日内到房地产登记部门申请登记。2005年3月29日，经西山区人民法院向西安市房屋产权产籍管理中心查询，该房产的产权人为被执行人陕农公司，因此认定该房产的所有权人及土地使用权人实际仍然为被执行人陕农公司所有，案外人弘丰公司没有提供充分有效的证据来支持其主张。另外还查明：（1）弘丰公司于2003年12月9日成立，注册资金60万元，其法定代表人与被执行人陕农公司的法定代表人为同一人，且弘丰公司的股东都是陕农公司的中、高级管理人员。（2）根据西安市房屋产权产籍管理中心房地产档案记载，2005年2月2日，被执行人陕农公司因房改，该办公大楼要与职工家属楼分别办证，陕农公司重新申请办证，仍然将尚德路24号的房屋产权登记在陕农公司名下。（3）陕农公司2004年工作总结及2005年工作安排要点中反映出尚德路24号的房屋及土地使用权实际是由陕农公司占有、收益和处分，说明陕农公司正在对该房屋行使收益和处分权。因此，2005年7月25日，西山区人民法院以[2005]西法执字第165号民事裁定书，裁定驳回弘丰公司的异议，本案继续进行。
　　弘丰公司不服，向昆明市中级人民法院申请复议，请求撤销[2005]西法执字第165号民事裁定书。昆明市中级人民法院认为：虽然该房产登记在陕农公司名下，但实际上权属已经转移到弘丰公司，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第二十九条第二款规定，弘丰公司自签收陕西省高级人民法院民事裁定书起已取得了该房产所有权及土地使用权，弘丰公司异议成立。据此，昆明市中级人民法院以[2005]昆执申复字第7号民事裁定书，撤销西山区人民法院[2005]西法执字第165号民事裁定书。
　　三环公司不服，请求云南省高级人民法院监督执行。云南省高级人民法院审判委员会经讨论，形成两种分歧意见，故该院就本案不动产所有权转移时间的确定是否适用《拍卖规定》第二十九条第二款的问题向最高人民法院请示。
　　二、两种分歧意见
　　第一种意见认为：西山区人民法院查封该房屋产权及土地使用权时，其权属登记在被执行人陕农公司名下，根据最高人民法院《拍卖规定》第二条第一款规定，可以查封。昆明市中级人民法院以《拍卖规定》第二十九条第二款规定为由，认定弘丰公司自签收陕西省高级人民法院民事裁定书起已取得了该房产所有权及土地使用权的观点不能成立。因该条款仅是对“拍卖成交”或“以物抵债”中物权变更的特别规定，并不包括“变卖”的情形。对查封扣押的财产进行处理，如果拍卖需经拍卖程序，抵债承受人应当是本案的申请执行人或其他债权人。弘丰公司在本案中既不是申请执行人，也不是债权人。而陕西省高级人民法院民事裁定书确认的成交方式是变卖关系，并非拍卖或抵债行为。所以，该公司签收陕西省高级人民法院民事裁定书，并不能当然发生该权属转移为其所有的效力，而仅是赋予当事人以登记请求权，只有经登记后方产生物权变动的效果。未经变更登记的，其权属不发生转移。弘丰公司虽然支付了部分价款，其既未到房地产及土地管理部门申请变更，也未进行登记。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定精神，该财产可以查封。案外人弘丰公司提出的执行异议不能成立。
　　第二种意见认为：最高人民法院《拍卖规定》第二十九条第二款确定了不动产、有登记的特定动产的所有权自人民法院作出裁定送达买受人时转移的原则。该司法解释虽没有写明变卖这一行为，但执行程序中的变卖也是强制执行措施，且该司法解释就是规范“拍卖、变卖”财产的规定。执行过程中因变卖引起所有权转移与因民事法律行为引起的所有权转移是有区别的。本案中，不能适用不动产物权变动的“一般原则”。弘丰公司自签收陕西省高级人民法院民事裁定书起已取得该房屋所有权及土地使用权。
　　三、最高人民法院的处理意见及其解读
　　我们认为，第二种意见是正确的。理由如下：
　　第一，拍卖、变卖、以物抵债是执行程序中查封标的物变价的三种主要方式，其中应以拍卖为原则，以变卖和以物抵债为例外。相比拍卖而言，变卖、以物抵债具有交易成本低、简便易行、效率高等特点，但同时也存在缺乏公开性、透明度和竞争性、随意性大等缺陷。所以《拍卖规定》确定了拍卖优先的原则，但同时也规定了在满足一定条件的情况下可以变卖或以物抵债。执行程序中的拍卖、变卖或以物抵债均属于强制措施，都可以导致不动产物权变动的结果，且其导致的所有权转移与因民事法律行为引起的所有权转移有着本质上的区别。因为这三种变价方式中均有国家公权力的介入，故不能适用不动产变动的一般原则。也正是基于此，《拍卖规定》第二十九条规定了所有权转移的特殊时点，即不以办理过户登记为要件，而是以拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。变卖是法定的标的物变价方式之一，只要符合法定条件，变卖产生的法律后果与拍卖相同，故在不动产物权变动标志的问题上，应适用与拍卖相同的规则，即准用《拍卖规定》第二十九条的规定。
　　第二，在《拍卖规定》之前，讼争房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效时间为准的原则已经在司法实践中被确立，如最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》（[1997]经他字第23号）：“……根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定的精神，讼争的房地产权利是否转移应以人民法院的生效判决、裁定为依据，需办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。讼争房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效时间为准……”2004年3月1日起实施的最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《联合通知》）第二十七条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利、应当追溯到相关法律文书生效之时。”说明在这个问题上，最高人民法院已经与房地产主管部门达成共识，对此问题的处理已经有了明确的法律依据。
　　第三，就本案而言，弘丰公司是依据陕西省高级人民法院2003年12月作出的民事裁定书取得的争议房地产的所有权。该案是陕西省高级人民法院执行的中国农业银行西安市西大街支行（以下简称农行）诉陕农公司的借款担保纠纷案，上诉房地产是抵押财产，已经办理了抵押登记且被法院查封。在执行程序中，因双方当事人同意，将该涉案抵押房产及土地使用权按照评估价552万余元变卖给弘丰公司，弘丰公司已将变价款划入陕西省高级人民法院账户，故陕西省高级人民法院裁定解除了对上述房产和土地使用权的查封，并要求农行办理抵押权注销手续并协助买受人办理产权过户手续。2005年6月，弘丰公司向西安市国土资源局申请办理上述房地产过户手续，并最终于2006年3月获得相关使用权证。所以，上述房地产在陕西省高级人民法院执行中已于2003年12月裁定变卖给案外人弘丰公司，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《联合通知》第二十七条的规定，弘丰公司的土地、房屋权利应当追溯到陕西省高级人民法院变卖裁定生效之时。故弘丰公司的异议成立。