福建省高级人民法院：

　　你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

　　此复。

附：

　　福建省高级人民法院受理上诉人福州市康辉装修工程有限公司与被上诉人福州天胜房地产开发有限公司、被上诉人福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案中，就福州市康辉装修工程有限公司的装修工程能否适用《合同法》第二百八十六条享有优先受偿权问题，向我院请示。

　　原审判决查明：2001年6月25日，康辉公司与绿叶公司签订了装修合同，合同约定绿叶公司将“天字一号”商场的装修工程发包给康辉公司施工，工期为60天，开工日期以消防部门审批的日期为准；“天字一号”商场的开发商天胜公司对合同承担连带保证责任……天胜公司也在上述合同上盖章确认。工程竣工验收后，经双方决算，装修工程总造价为334万元，扣除绿叶公司已付工程款35万元，绿叶公司尚欠康辉公司工程款299万元。装修合同所约定的施工内容，除了大部分属于室内装修装饰项目外，还包括小部分的线路、管道安装、外墙立面以及商场的外广场项目。康辉公司持有《建筑企业资质证书》，资质等级为“建筑装修装饰工程专业承包二级”。

    　因绿叶公司和天胜公司未能按约支付所欠装修工程的工程款，康辉公司诉至法院，请求判令绿叶公司支付尚欠装修工程款及逾期付款违约金等，天胜公司承担连带责任，并请求对涉案工程进行拍卖，所得款项由原告优先受偿。

    　原审判决认为，绿叶公司尚欠康辉公司装修工程款299万元，应予支付；天胜公司作为保证人，应按约定承担连带保证责任。因装修合同不属于建设工程合同，因而不适用《合同法》第二百八十六条有关“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定。宣判后，康辉公司以原审未支持其优先受偿权不当为由，向福建省高级人民法院提起上诉。

   　 对于康辉公司是否享有优先受偿权问题，福建省高级人民法院讨论后形成两种不同意见：

    　多数意见认为：康辉公司施工的工程属于室内大型装修工程项目，康辉公司与绿叶公司签订的有关“天字一号”商场装修合同属于合同法中所指的建设工程合同，按《合同法》第二百八十六条之规定，康辉公司依法享有优先受偿权。

    　少数意见认为：土建工程和水电安装工程属于《合同法》所规定的建设工程没有异议，但对室内装修装饰工程是否属于建设工程，《合同法》没有明确规定。因此主张本案中的线路、管道安装、外墙立面、商场的外广场项目属于土建和水电工程项目，其工程款享有优先受偿权；而剩下的室内装修装饰项目的工程款，不能享有优先受偿权。

　　最高人民法院民事审判第一庭经研究后认为：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。理由如下：

　　第一，装修装饰工程本质上属于建设工程，应当适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定。国务院2000年1月10日颁布的《建设工程质量管理条例》第二条、2003年12月6日公布的《建设工程安全生产管理条例》第二条第二款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。国家技术监督局发布的《国民经济行业分类与代码》国家标准，建筑业按从事工程建设的不同专业划分为“土木工程建筑业”、“线路、管道和设备安装业”和“装饰、装修业”三大类。因此，将装修装饰工程纳入建设工程的范围符合国家规定和行业规范。

　　装修装饰工程款适用优先受偿权的原则，符合《合同法》第二百八十六条的立法本意。优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。优先权是一种法定担保物权，它可以就债务人的全部财产或特定财产卖得的价金优先于其他有担保或无担保的债权而受清偿。优先权的价值在于打破债权平等原则，赋予一些特殊债权人享有以优先于其他债权人而受偿的权利，最终实现债权人之间的实质平等。在装饰装修工程中，正是因优先权人之工作行为而使原先之不动产增值，故其与建筑工程应属同一法理。在发包人拖欠的装修装饰工程价款中，除装修装饰所需要的材料费外，相当一部分是承包人应当支付的工作人员的工资和其他劳务费用。因此，将装修装饰工程款纳入建设工程款的范围之内，有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。

　　境外对装修装饰工程款的优先受偿权虽有不同的规定和称谓，但其保护装修装饰工程款优先受偿的原则基本相同。在日本，将这种优先受偿权规定为先取特权，即法律所规定的特殊债权人，可以从债务人的一定财产中得到优先偿还的法定担保物权。如民法上雇员即使在雇主破产的情况下其工资也可从雇主的一般财产中优先得到偿还。同样，建造房屋承包人在得不到其承包费用时，能拍卖其房屋得到优先受偿。《日本民法典》第327条规定：“不动产的先取特权，工匠、工程师及承揽人对债务人不动产所进行的工事费用，存在于该不动产上。”德国和我国台湾地区将这种优先权划归法定抵押权的范畴之内。《德国民法典》第648条第1项规定：建筑工程或建筑工程的一部分承揽人，其由契约所生的债权，对定做人的建筑用地得请求让与保全抵押权。我国台湾地区“民法”第513条规定：承揽之工作为建筑物或其他土地之工作物，或为此等工作物进行重大修缮者，承揽人就承揽关系所生之债权，对于其工作物所附之定做人之不动产，有抵押权。

　　第二，装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内。装修装饰工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的一种二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内。在司法实践中，因装修装饰而使建筑物增值的范围一般应当根据当事人双方的合同约定来判断，如果合同中约定了洽商变更的条件及例外情形，则常常需要借助于司法鉴定来综合判定。《日本民法典》第327条第2款规定：前款先取特权，以不动产因工事而产生的增价现存情形为限，只就该增价额存在。我国台湾地区“民法”第513条第4项规定：第一项及第二项就修缮所增加之价值限度内，优先于成立在先之抵押权。

　　第三，装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。装修装饰工程总是依附于已经完成或基本完成的建筑物之上，因此，装修装饰工程的发包人一般应当是该建筑物的所有权人，这是装修装饰工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提。在司法实践中，常常有一些发包人并不是装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，而是以租赁、联营等方式实际占有和使用该建筑物的占有人，对这些装修装饰工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制，即该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下，该装修装饰工程的承包人不享有优先受偿权。在本案中，发包人绿叶公司虽然不是装修装饰工程所依附的该建筑物的产权人，但产权人天胜公司愿意为该装修装饰工程的发包人绿叶公司承担连带保证责任，足以认定其知道并同意承包人承包其装修装饰工程，且建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成新的合同关系。因此，如果该保证合同成立，康辉公司就该装修装饰工程的工程款仍享有优先受偿权。

　　综上所述，我们认为：装修装饰工程属于建设工程，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，装修装饰工程的承包人在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。但装修装饰工程的承包人与该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人之间没有合同关系的例外。在本案中，福州绿叶房产代理有限公司作为装修装饰工程的发包人，并不是该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，所以，福州绿叶房产代理有限公司与福州市康辉装修工程有限公司的装修装饰合同对建筑物的所有权人福州天胜房地产开发公司不具有约束力。但是，由于该建筑物的所有权人福州天胜房地产公司自愿为装修装饰工程的发包人福州绿叶公司承担连带保证责任，从而在装修装饰工程的承包人与建筑物的所有权人之间形成了新的合同关系。因此，如果该保证合同成立，福州市康辉装修工程有限公司作为装修装饰工程的承包人，就发包人所欠工程价款在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。