福建省高级人民法院：

　　拍卖属出卖的特殊方式之一，出租人拍卖出租房屋情形下，承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖房屋时，应当以书面或其他能够确认收悉的方式通知承租人。出租人未通知承租人，或其通知方式不足以使相关信息为承租人所获悉的，构成对承租人优先购买权的侵犯，应承担相应的民事责任，但承租人据此请求确认出租人与善意第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

附：

　　福清市名流园艺有限公司（以下简称名流公司）与福清市木材公司于2005年8月19日签订了一份租赁协议。约定福清市木材公司将其所有的综合楼第1号楼底店面（东侧柴火间除外）出租给名流公司，租期三年，自2005年8月20日至2008年8月19日止。2005年12月14日，福清市财政局根据福清市第十四届政府第五十七次市长办公会议纪要精神，发出融财企[2005]393号《关于福清市木材公司市资产划拨问题通知》，对福清市木材公司实施改制，将福清市木材公司环北路店面2703.2平方米无偿划拨给福清市国有资产营运中心（以下简称国资中心），国资中心委托福建力普拍卖有限公司（以下简称力普公司）对福清市木材公司1——4号楼进行公开拍卖。力普公司随后发出了拍卖公告。2005年12月19日，力普公司进行整体拍卖和分座拍卖，第一次拍卖没有成功。2005年12月27日再次进行拍卖，起拍价1386万元。翁武强、翁武雄以及案外人周明珠、周香莲、周香琴、周秀莲、王琛、施传亮、吴前滨等委托陈明生举牌进行整体拍卖，同时，翁武强、翁武雄以及案外人周明珠、周香莲、周香琴、周秀莲、王琛、施传亮、吴前滨订立合同书约定：翁武强、翁武雄有意购买1号楼店面；施传亮有意购买2号楼店面；吴前滨有意购买3号楼店面；周明珠、周香莲、周香琴、周秀莲、王琛有意购买4号楼店面。陈明生以全场最高价1400万元整体拍得综合楼。随后，翁武强、翁武雄以366万元购得1号楼店面，并付清了价款。2006年1月23日，翁武强、翁武雄与国资中心签订了《房产转让合同书》。国资中心于2006年2月13日向福清市木材公司发出通知书，要求福清市木材公司通知承租户1号楼店面已转让给翁武强、翁武雄。2007年3月28日，翁武强、翁武雄取得了福清市建设局颁发的1号楼店面所有权证。

　　2006年11月21日，名流公司以翁武强、翁武雄、国资中心为被告，以翁武强、翁武雄、国资中心侵犯名流公司优先购买权为由向福清市人民法院提起诉讼。要求确认翁武强、翁武雄与国资中心签订的《房产转让合同书》无效。

　　对本案的最终处理，福建省高级人民法院审判委员会经讨论倾向维持原判。主要理由是：

　　1、出租人通过拍卖机构向社会发布拍卖公告，不能视为已通知了承租人

　　因为拍卖公告属于专业性的公文，其适用对象不是具体确定的对象。本案中房屋的承租人是特定的、具体的，并且有确切住址，出租人应当采用书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人，其采取发出拍卖公告的方式，于法无据，不能视为已对承租人尽到了通知义务。

　　2、优先购买权是承租人的一项权利，但该权利的行使会受到诸多因素的限制

　　优先购买权的内容有两项，其一是优先，其二是购买，而要保障承租人优先购买权，就必须设定出租人履行通知义务。可见，优先购买权是优先缔约之请求权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条文规定的是出租人“出卖”租赁房屋，承租人享有优先购买权，但对于出租人“拍卖”房屋时，承租人有无优先购买权，如有应如何行使，值得研究。出租人拍卖租赁房屋，应当通知承租人参加拍卖，但由于拍卖的特殊性，不能适用同等条件下的优先购买权，因为拍卖是价高者购得。而且该“价高者”必须是唯一的，不存在同等条件下的“竞拍者”。

　　3、第三人已经善意取得该房产的，不宜宣告买卖无效

　　善意第三人已经依法办理了房产过户手续，按照《物权法》第一百零六条的规定，财产所有权已经转移，即便买卖合同无效，也不影响第三人对房屋的善意取得。

　　福建省高级人民法院认为在具体适用法律上有几个问题把握不准，需请示：（1）在拍卖情况下能否适用、如何适用同等条件下优先购买权？（2）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条是否适用于本案？（3）本案中是否考虑善意第三人利益？

　　承租人优先购买权的保护，特别是在拍卖情况下的保护问题是司法实践中的一个难点问题，主要难在对优先购买权性质的理解、拍卖情况下优先权的行使以及出租人与第三人房屋买卖合同效力的认定等。厘清这些问题，有利于在司法实践中正确处理承租人优先购买权的相关争议。

　　（一）承租人优先购买权的性质

　　与各国一样，我国一直确定了承租人优先购买权制度：1983年国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”1988年最高人民法院《意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”1999年《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对优先购买权又作出了具体规定。

　　对承租人优先购买权的法律性质，理论界一直有争议，有物权或准物权说、债权说、请求权说、期待权说、形成权说等不同学说。而我国法律、司法解释的沿革，反映出承租人优先购买权债权性质的逐步回归。

　　1、《意见》第一百一十八条的规定，使承租人优先购买权事实上具有物权的效力

　　该条规定，承租人可依据优先购买权请求宣告出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，使优先购买权对债权具有优先效力；除出租人外，不特定的房屋买受人也需受其约束，优先购买权也有了对世权的效果，又因优先购买权是法定权利，故其具有了物权的特性。考虑到20世纪80年代，住房改革尚未全面启动，住房仍采实物分配制度，为保障“居者有其屋”，客观上需要强化对房主所有权的限制，需要强化对承租人优先购买权的保护，《意见》的相关规定也是符合当时社会需求的。

　　2、《合同法》出台后，对优先购买权法律性质出现多样性理解

　　《合同法》首次以法律形式明确了承租人的优先购买权，但对损害优先购买权的后果并未明确。因合同法规定必须有明确的法定事由才能认定合同无效，在第三人善意的情况下，承租人无法依据优先购买权受损主张房屋买卖合同无效，《意见》第一百一十八条与《合同法》的规定就存在隐性的冲突。司法实践中，对承租人优先购买权案件的处理出现差异，有依据《意见》第一百一十八条支持承租人优先购买权的，有依据《合同法》支持善意第三人房屋买受权的。在寻求裁判依据时，也就出现了对承租人优先购买权法律性质的不同理解。

　　3、《物权法》未将承租人优先购买权纳入物权的保护范畴

　　《物权法》未将优先购买权规定为物权，依据物权法定原则，承租人优先购买权也就不应再纳入物权保护的范畴，不具有排他性。基于此，2008年12月最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》以与《物权法》的相关内容冲突为由，将《意见》第一百一十八条废止。

　　4、《解释》的出台进一步明确了承租人优先购买权的债权性质

　　《解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”将承租人优先购买权定位为承租人的法定优先缔约权、系债权，不具有对抗善意第三人的效力。

　　本案中，在正确理解承租人优先购买权的法律性质后，还需选择法律适用。《意见》第一百一十八条不论买卖双方当事人是否存在恶意串通，承租人均可请求人民法院宣告房屋买卖无效的规定，与《合同法》第五十二条对损害第三人利益的只有恶意串通才导致合同无效的规定相冲突。《物权法》生效后，依据物权法定原则，优先购买权不属物权，不具有排他性，不具有对抗第三人的效力，《意见》第一百一十八条的规定就不具合法合理性。本案相关行为发生于《合同法》生效之后，二审判决在《物权法》生效之后和《解释》施行之前，故本案应排除《意见》第一百一十八条和《解释》的适用，依据《合同法》和《拍卖法》的有关规定处理。

　　（二）租赁房屋拍卖时承租人优先购买权的行使

　　理论界对拍卖中承租人是否享有优先购买权，大致有三种观点：一种认为，由于拍卖是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言，因此，在以拍卖形式出卖标的物的场合下不存在优先购买权，但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。另一种观点认为，因为标的物的拍卖，使优先购买权归于消灭。第三种观点认为，拍卖是买卖的一种特殊形式，故在拍卖程序中也应存在优先购买权。

　　拍卖可分为强制拍卖和任意拍卖两种类型。在任意拍卖情况下，拍卖不过是出租人自行选择的对租赁房屋买卖的一种方式，不能因出租人的不同选择而决定承租人优先购买权的有无，故在任意拍卖时，承租人享有优先购买权应无疑义。因此，《解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”

　　对于强制拍卖，理论界多认为应排除承租人优先购买权的适用，国外立法也有先例。但我国《公司法》第七十三条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”法律和司法解释都将强制拍卖等同于一般买卖，确认了强制拍卖中优先购买权的存在。

　　关于通知方式，因承租人是特定的、具体的对象，故出租人适用的通知方式应当是针对特定的、具体的对象的方式，即应当以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。经有效通知后，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　关于拍卖中优先权的先例方式，实践中有“跟价法”和“询价法”。跟价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后，承租人表示先例优先购买权的，由承租人以该最高价买受。询价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后，拍卖师询问承租人是否愿意以该最高价买受，如其表示愿意买受，则拍卖师还须询问其他竞买人是否加价，如此反复，最终确定买受人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条的规定就属于“询价法”。对拍卖中优先购买权行使的审查，可以参照该司法解释的相关条文进行。

　　（三）出租人与第三人房屋买卖合同的效力

　　出租人未履行通知义务时，其与第三人签订的房屋买卖合同的效力，理论界也有不同观点：无效论、效力待定论、可撤销论和有效论等，不同观点是基于对优先购买权法律性质的不同认识。如前分析，承租人优先购买权的法律性质已经明确，房屋买卖合同的效力也应不再有争议。

　　1、承租人无权主张房屋买卖合同无效

　　优先购买权是法定优先缔约权，其性质为债权，不具有对抗善意第三人的效力，故承租人不能以出租人损害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。出租人与第三人恶意串通损害承租人的优先购买权，承租人依据《合同法》第五十二条相关规定主张合同无效，不在此限。

　　2、承租人可以主张优先购买房屋

　　出租人未履行通知义务，承租人可以选择向出租人主张损害赔偿，也可在知道房屋出卖后的合理期限内主张优先购买权。如承租人主张在同等条件下优先购买房屋，则在同一房屋上存在两份内容相同的买卖合同，客观上出现“一房二卖”。在出租人与第三人的房屋买卖合同尚未履行的情况下，因承租人享有优先购买权，在同等情况下其买受房屋的请求应获得支持，而出租人与第三人的房屋买卖合同则出现履行不能。但如果出租人与第三人的房屋买卖合同已经履行完毕，第三人依法获得房屋所有权，则承租人与出租人的房屋买卖合同出现履行不能，其优先购买房屋的请求不能获得支持，而只能向出租人主张赔偿损失。

　　综上，本案中承租人以未将房屋拍卖的情况向其通知为由主张拍卖无效的请求不能获得支持；房屋买受人系通过拍卖竞价后获得，无证据证明买受人与出租人间存在恶意串通，故承租人也不能依据合同法相关规定请求拍卖无效；房屋买受人已依法获得租赁房屋的所有权证，承租人如主张优先购买房屋也将无法获得法院支持。