1981年6月3日  粤城字[1981]第88号

　　省人民政府于四月八日以粤府[1981]79号文件批转了我局《关于进一步落实国家的房产政策，处理好私房改造中的遗留问题的报告》（以下简称《报告》）。为了便于贯彻执行，现对《报告》的基本精神和有关问题作一些说明。由于这项工作政策性很强、涉及面很广，此说明也未必能解决各市县的所有具体问题。因此各市县要认真研究粤府府[1981]79号文件和五十年代以来中央和省发的有关文件，妥善地解决遇到的一切具体问题，同时要做好各种人的思想政治工作，防止发生不应有的纠纷。特别是对华侨房屋，要认真贯彻华侨政策。力示把这项工作做得更好。

　　一、关于私房改造遗留问题的情况

　　关于我省私房改造遗留问题《报告》已扼要阐述，再补充说明的是：

　　我省于一九五八年按照中共中央（56）034号文件，批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，省人民政府（58）粤商字第1148号文件，颁发《广东省城市私有出租房进行社会主义改造方案》等文件的规定，对城市私有出租房屋进行了社会主义改造。进行了这项工作的有九个市六十三个县，纳入改造的出租私房共有八百七十万平方米，占这些市、县出租私房总面积的百分之六十二。对适应社会主义生产建设需要，改善人民居住条件，起了一定作用。但是典型示范受“瞎指挥”、“浮夸风”、“共产风”等左倾思潮的影响，加以时间紧、任务急、经验不足等原因，也存在不少问题，主要有两点：

　　（一）有的地方降低了起改点，扩大了改造面，错改了一些房屋。对出租私房改造，省曾根据中央的精神，规定了统一的改造起点，即大城市一百五十平方米，中等城市一百平方米，小城镇八十平方米。但在执行中，大多市、县降低了起改点，扩大了改造面。在已进行私房改造的九个市八十三个县中，降低了起改点的有五十三个市、县，占百分之七十三点五。特别是县，起改点低于八十平米的有四十八个县，其中五十平方米的二十九个县，六十平方米的十个县，七十平方米一个县，还有八个县的起改点在五十平方米以下。有的地方还改造了一些机关团体动员安排出租的房屋和不是出租的空房。还有的县无起改点，凡是出租房不论多少一律改造。

　　（二）有的地方没有给房主留够自住房，甚至没有留给自住房，特别一是部分华侨、港澳同胞，私改时没有人居住在内地，因而没有留自自住房。

　　由于私房改造存在不少遗留问题，国务院于一九六四年一月十三日以（64）国房字21号文件，批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，要实事求是地解决工作中的遗留问题。省人民委员会根据国务院文件精神和我省情况，也于一九六四年十二月二十八日以（64）办字海79号文件批转商业厅《关于当前私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，进一步明确处理遗留问题的政策界限和要求。但是由于开展“四清”和“文革”，这项工作非但未能落实而且在“文革”中又挤占、接管了一批私人房屋。

　　对于私房改造遗留问题，仍未作出处理。房主很有意见，来信来访者很多；加以一些符合改造规定的房屋的房产，也趁机闹事；近两年来一些地方相继发生了抢房事件，影响了安定团结。正如《报告》中指出的；“为了落实国家的房产政策，搞好安定团结，调动城镇私人建房的积极性，有利于吸收更多的侨汇和外资建房，必须妥善地解决了上述遗留问题”。

　　二、关于认真处理私房改造的遗留问题

　　根据私房改造存在的遗留问题，《报告》第一点指出：“已进行私房改造的市、县，应按国务院（64）国房字21号、省人民委员会（58）粤商字第1184号、（64）办字779号文件规定的政策，对本市、县私房改造的遗留问题，进行认真处理”。对于私改遗留问题，在“文革”前国务院和省就要求各地处理。但是由于某种原因左倾思想的干扰，未得到贯彻。打倒“四人帮”以后，特别是三中全会以来，清理左的思想，处理私改遗留问题有了思想基础，但也不是就完全没有阻力。由于落实私房改造政策这项工作政策性强，牵涉面广，情况复杂，难度较大。因此《报告》提出要“进行认真处理”。所谓认真，训是要坚持贯彻国家的房产政策，不动摇，不打折扣，同时要重视做细致的工作。处理这一问题的政策依据，仍然是过去中央、国务院和省颁发的有关私房改造文件规定。《报告》就是根据这些规定提出来的。上述文件夹，除个别问题在《报告》中已明确改变的外，仍应该按照执行。因此在学习过去的有关文件，弄清其精神实质和政策界限，并对照本市、县的私房改造工作，对纳入改造的房屋，逐户对照检查，经过调查研究，然后对存在问题认真进行处理。

　　三、关于调整改造起点问题

　　《报告》第二点进一步明确了我省各类市、镇的私房改造起点以及调整起点的政策界限。需要说明的是：

　　（一）关于改造起点。改造起点是私房改造的一个主要政策界限，必须严肃对待，严格掌握，不宜随便降低。国务院（64）国房字21号文件规定：“改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的，一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋”。我省统一规定的起改点为大城市一百五十平方米，中等城市一百平方米，小城镇（小城市和镇）八十平方米（均以建筑面积计算）。各市、镇应按私房改造时的市、镇建制，来确定应执行的起改点。起改点低于省的统一规定的，应按省统一规定的起改点进行调整，退还起改点以下的房屋。

　　起改点的计算，以市、县范围内一个家庭经济为计算单位。即私房改造时，一个家庭中的各个成员，在一个市或一个县的进行私房改造的各个镇中，出租的住宅用房和非住宅用房的建筑面积相加的和，达到其应执行的起改点的，为起改点以上；未达到起改点的，为起改点以下。在一幢房内，有房主的自住房和出租房，其公用部份（走廊、公厅、公厨、公厕等），在私改时未划分的，可按其自住房、出租房占整幢房屋的比重计算分摊，属出租部分，应计算在出租面积内。不同家庭的房主共有的出租房，应按各个房主占有的面积，分户计算其是否达到起改点。

　　（二）关于动员安排出租。《报告》中明确，经机关团体动员安排出租的，一律不纳入改造。所谓动员安排出租，是指各级党、政、军、机关、团体或者房管、民政、侨务、公安等职能部门，由于生产、营业和其他特殊需要，对原来不是出租的房屋，说服动员其出租，安排给单位或个人租用的房屋，同时能提供当时动员的证书或取得动员机关书面证明并经落实房产政策主管部门核实的。但是由租用单位或个人与房主接洽的出租的，不属动员出租。

　　（三）关于空出。《广东省对城市私有出租房产进行社会主义改造方案》中曾规定：空闲的房屋也应以出租房屋看待。这是不符合出租私房进行改造的精神的。因此《报告》中明确：不是出租的空房，不纳入改造。所谓不是出租的空是，是指房主闲置的房屋。

　　（四）关于无起改点改造的房屋。《报告》中规定，不受起改点限制，一律改起的房屋有两类：一是出租的非住宅用房。是指私房改造时机关、企业、商店、工厂、医院、学校等租用的房屋，以及个人租用于生产和营业的房屋。这类出租房不论房主属何成份，也不论出租面积多少，一律进行改造；二是地主、富农、资本家出租的房屋。是指房主在土地改革或对资本主义工商报进行社会主义改造中，经有关部门定案或对资本主任工商报进行社会主义改造中，经有关部门定案为地主、富家、资本家成份的（土改时农副业华侨地主、富农后按规定改变成份的，按其改变后的成份处理）。这剥削阶级房主出租的房屋，不论是住宅或非住宅，也不论出租面积多少，一律进行改造。有些出租房产权证中填列的所有人权，其个人成份不是剥削阶段，但其家庭掌握经济的主要成员是剥削阶段分子的，仍应不受起改点限制，一律进行改造。在土地改革或对资本主义工商业改造中，错划成份，“文革”以后改正或区分为小业主、小商、小贩、小手工业者的，根据中共中央中发[1979]47号文件“对错划地主、富农成份……主要是政治上改正、被没收、征收的财产，原则上不再清理”的精神，以及中共中央中发[1979]84号文件中把原工商业者中的过得去者区别出来后“他们的股金的处理问题，以后再议”的精神，其不受处改点限制，纳入改造的出租房，在中央没有新的规定前，不予变动。[注]但“四清”中错划为剥削阶段而补改的房屋，原来定案为剥削阶级的分子，私改时因工作差错，按剥削阶段而改造了的房屋，应按其现在的成份，退还不应改造的房屋。上述两类出租屋，应按其现在的成份，退还不应改造的房屋。上述两类出租屋，均不受起点限制，一律改造。至于报告中提出的“如出租面积很小，又与房主自住房相连，不便管理的小量房屋，也可以不改造”。这是对房管部门便不便于工作管理来说的，改与不改，由房管部门根据地管理的需要来决定，房管部门认为能够管理，就可以改造，房主必须服从。对于这类房屋，特别是非住宅用房，凡是能管的都应管起来，不应再定一个“小量”的幅度，作为退房的界限。

　　（五）关于典当房屋：承典人将典来的房屋出租，仍按省人民委员会（58）粤商字第1184号文件规定办理。承典人典来的出租房与其所有的出租房相加，达到起改点的即应纳入改造，但典当房屋纳入改造后，出典人要求回赎的，庆按原典约办理。按照典约规定可以回赎的允许回赎，但应向房管部门回赎，典权款房管部门收取。典当房屋回赎后，不影响承典人其他其他房屋的改造。即使不到起改点的也不再处理。

　　四、关于落实非建制镇的私房改造政策问题

　　对于不设置镇建制的农村集镇的私房改造问题，《报告》第三点已作了明确的规定。凡是国务院一九六四年一月十三日（64）国房字第21号文件颁发前已进行改造的，不予撤销，但应按小城镇的改造政策，处理遗留问题；国务院（64）国房字21号文件颁发后，一律不再进行改造，已进行改造的应撤销改造。

　　五、关于落实华侨房屋改造政策问题

　　关于落实华侨房屋改造政策问题，《报告》第四点已予以明确。需要说明的是：

　　（一）关于从改造起点上照顾的华侨房屋。《报告》中明确：“华侨出租房屋的改造起点，可比其他出租的改造起点高一些。但一般不应超过省规定的改造起点的百分之二十”。为了统一政策，华侨出租房屋的改造起点，一律按省规定的起改点提高百分之二十。取得这个照顾的特定房屋是指解放后至私房改造前，房主（即持证人）是华侨的，或房主虽不是华侨，但其直系亲属是华侨的，也可取得这个照顾。房主或直系亲属过去虽是华侨，但解放前已回国，消失了华侨身份，或者私房改造后才出国，取得华侨身份的，其房屋都不应取得这个照顾。港澳同胞的出租房，已按国务院（64）国房字524号文件规定改造了的，则不再给予这个照顾。

　　（二）关于一律不纳入改造的解放后侨汇购、建的房屋。《报告》中明确：“解放后华侨汇款回国购、建的房屋……一律不进行改造”。取得这个照顾的特定房屋，是反映解放后华侨、港澳同胞汇款回来购建的房屋，带回外币、金、银手饰兑换，取得海关和兑换银行证明的，也作侨汇处理。但带回一般物品变买的，则学期工作总结 应按侨汇处理。有的房屋确属解放后侨汇购、建，但因各种原因，拿不出合法的汇款证明。如契证已注系解放后侨汇购建的，即可以按照办理，否则，取得房屋所在地基层政权机关证明，并经市、县落实房产政策主管部门调查核实的，也可给予照顾。

　　六、关于补留自住房问题

　　关于补留自住房问题，《报告》第五点作了明确规定。需要说明的是：

　　（一）关于补留自住房的标准。《报告》中明确，市、县可以按当地居住水平，拟定留房的统一标准。按照我省的情况，留房标准以平均每人建筑面积不超过十平方米为宜。留房标准，主要是对私改时没有自住房，同时又未在其出租房中适当留自住房的房主补留自住房，原来已有自住房或已留了自住房的，除了特殊不合理的以外，不逐户用留房标准对照、补留房屋。

　　（二）关于补留房屋。补留自住房，一般可在原房屋中留给，为了便于管理和使用，经协商同意，也可以补给出其他房屋。原出租屋房面积达到起改点，即应纳入改造，补留房屋后，即使其纳入改造的房屋不达到改点的，也不撤销。

　　（三）关于对华侨留房的照顾。根据《报告》的精神，华侨和港澳同胞在省内城镇中没有自留房屋，在私改时，其房屋全部纳入改造，没有留给房屋，即使其未回国定居，也应补给留房。给华侨、港澳同胞的留房应从宽，根据其身份和人口等情况，可以留给一个套间、一个单元、一层房屋。个别纳入改造的房屋较多的，也可以留给一个幢房屋。

　　七、关于暂停支付定租问题

　　《报告》中明确：对改造房主的定租，在国务院没有新的规定前仍暂停支付。目前有个别市、镇仍继续发放定租的，应暂停下来。但一九六六年九月以前（即至八月份止）未发的，可以补发。

　　八、关于“文革”接管房处理问题

　　对“文革”接管房的处理，《报告》第八点作了规定，需要说明的是：

　　（一）关于处理“文革”按管房的政策界限。根据《报告》第七点的精神，对“文革”接管房，仍按私房改造的政策界限进行处理。因此各市、镇仍应按“文革”前的市镇建制来确定其应执行的政策界限。“文革”期间接管的私人房屋，不管以何名义（不包括政法部门依法没收部分），一律按接管处理。

　　（二）关于租金结算：根据《报告》精神，退还接管房应结算租金收支。结算的办法是：接管期间实收租金、低除百分之八十的房地产税、最高不超过百之十的管理费以及实支的房屋修理费后，多退少补。房主需补款的，应补清后才退房。

　　（三）关于暂不处理的房屋。《报告》中规定，“文革”中，城市和建制镇接管的符合私房改造条件的出租房，可暂不处理。这是由于对这部分房屋，目前省还不能定性。经请示国家城建总局，他们正在研究，拟提出处理意见上报审批。因此，暂不处理。

　　（四）关于“四清”期间接管房的处理。有的地方在“四清”时，也接管，一些私房。这些接管迁，原则上参照处理“文革”接管房的办法进行处理。但当时按规定补改的房屋，经法院宣判没有归公的房屋，以及贪污退赃归公的房屋，除法院改判以外，不予变动。

　　九、关于退还产权和使用权问题

　　《报告》第六点和第八点规定，对于撤改和撤管的房屋，原属出租的，退还产权后，应换约续租，房主不得迫迁住房；原属自住的房屋，应按谁使用谁腾退的原则，退回房权和使用权。原房屋已征用拆除的，按征用规定给予补偿。据此，必须做好三方面的工作。

　　（一）协助住户办好换约续租手续，防止房主迫迁住户。原来由房主出租的房屋，错改或错接，都只是侵犯了房主的产权，因此退还了产权就是落实了政策。房屋是房主原来出租的，退还产权后，必须转移租赁关系，要协助其办好转移租赁关系的手续，要教育房主，不得迫迁住户。但今后租房搬迁，房主有权收回管理，租房不得转租转让。

　　（二）认真贯彻谁使用谁腾退、那个单位的职工使用那个单位安排腾退的原则，做好房屋的腾退工作。原属自有自住宅区房，错改、错接了的，不仅侵犯了产权，还侵犯了使用权，因此，不仅要退还产权，还要退还使用权。退还使用权虽有困难，但必须坚持上述退房原则，房管部门和各单位共同努力把落实私房政策需要腾退房屋的住户，作为无房产来安排。从今年开始，几年内新建的房屋，应优先用于落实政策。国家和地方财政补助投资兴建的住宅，最少要拿出百分之三十用于落实政策。以协助解决一些确实没有住房的行政、事业单位的腾退问题。但是目前住房缺乏，在短期内不可能把使用权都落实好的。因此也要教育这部分房主，不得迫迁住户。中共中央办公厅发[1980]75号文指出：“对被挤占了房屋的房主，要教育他们不得强行轰赶现住户：对动手打人，故意破坏房屋的违法行为，要严肃处理”。各地都应这样做。

　　（三）做好征用拆除的房屋的补偿工作。已征用拆除的应退房屋。考虑到当前房源情况，应以折价补偿为主。各市、县可按实际情况订出各类房屋的统一价格，并按目前房屋的折旧情况予以补偿。属危房淘汰拆迁的按各类房屋的残值率（房屋的残值率为百分之二至百分之五）予以补偿。

　　十、关于维护私房改造成果问题

　　对城市私人出租房屋进行社会主义改造，是按照中央规定的政策进行的，是我国社会主义改造中一个组成部分。对我国的社会主义改造，叶剑英委员会《在庆祝中华人民共和国成立三十周年大会讲话》中已予以充分的肯定。因此，凡是符合政策规定的，必须坚持。这是维护社会主义改造成果的问题。近年来有些人利用我们工作的一些差错，企图全盘否定私房社会主义改造，个别地方甚至掀起了抢占租房的歪风，这是错误的，必须予以纠正。凡是符合政策规定的经租房，任何人不得侵占；属于已侵占的，应限期退出，拒不迁出的；应会同政法等有关部门强令迁出，有违法行为的，应依法制裁，以维护私房改造成果。

　　注：按省人民政府粤府[1982]280号文件规定，过去错划为地主、富农、资本家，现已由有关机关改正的，其已实行无起点改造的住宅用房，应计算起改点。纳入改造的起改点以下的住宅用房应撤销改造。