C2 基准地价成果图示

见表 C2．1--表 C2．5． 表 C2．1（略）

附录 D (标准的附录)

名词解释

1．土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益(地租)的资本化．土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和．其权利特征是出让土地使用权．

2．熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格．

3．生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格．

4．毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格．

5． 估价期日：指估价结果对应的日期．

6． 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业，居住，工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格．

7． 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格．它是该类土地在该区域的标准指导价格．

8． 基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益，市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格．

9．收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法．

10．市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法．

11．成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润，利息，应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法．

12．剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用，利息，利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法．

13．基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条 件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法．

14． 均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域．

15．同一供需圈：指能与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况基本相同，并对待估宗地价格产生显著影响的区域．

16．相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其它均质地域．

17．类似地区：指与待估宗地所处地域相类似的，属同一供需圈的其它均质地域．

18，地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数．

19．综合还原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率．

20．土地还原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率．

21．建筑物还原利率：是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率．

22．征地费用：指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费，地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等．

23．城镇拆迁安置费用：指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用．主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费．

24．土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用．

25．土地开发费：是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用．主要包括宗地内外的土地开发费用．

26．土地增值：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额．

27．标准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度，宽度，形状，用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地．

28． 标准深度：指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度．

29． 里地线：标准深度的连线为里地线．里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地．

附录 E (标准的附录)

估价报告规范格式

《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容

目 录

"土地估价报告(文字式) "的基本内容 [一]封面 [二]正文

"土地估价技术报告(文字式) "的基本内容 [一]封面 [二]正文

"土地估价报告(表格式) "的基本内容 [一]封面 [二]正文

"土地估价报告"与"土地估价技术报告"的制作与文字要求

"土地估价报告(文字式) 的基本内容

土地估价报告(文字式)

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价报告 [封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有"(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号" 等字样， 其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期]

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价报告 [正文标题]

第一部分 [分标题]

摘要 一，估价项目名称[同"土地估价报告"文字式封面]

二，委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三， 估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据，估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号，批准单位及批准日期等]

四，估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日]

五，估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

六， 地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据．土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗 地内外"几通" (指通路，通电，通水，排水，通气，通暖，通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日，现状利用或规划利用条件下，设定的开发程度与用途，法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其它内容)价格]

七，估价结果[说明最终确定的总地价，单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表．如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价]

八， 土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]

九，土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字： (机构公章) ××××年××月××日

第二部分 估价对象界定 [分标题]

一，委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系，委托单位与估价对象土地使用者之间的关系，主营业务范围等以及单位地址，法人代表，联系人等，或委托的个人，联 系地址，联系人等]

二，估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积，土地使用者，用途等]

三，估价对象概况

1，土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置，土地用途，四至，面积，土地级别，土地权属性质及权属变更，土地登记证书号，国有土地使用 证编号，登记时间，地籍图号，宗地号等]

2，土地权利状况[说明估价对象的土地所有权，使用权，他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间，出让金数额，批准使用年限，已使用年限和剩余使 用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权，担保权，地役权，租赁权，地上 地下权等他项权利，相邻关系权利等要详加说明]

3，土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁．利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途，建筑容积率，绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐 用年限，已使用年限，建筑面积，建筑结构，建筑细部说明，设备和安装状况，建筑成新， 建筑密度，建筑高度，层数，建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估 价对象的不同利用历史，规划利用，最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规 划条件的批准机关及批准日期，具体规划条件等]

四，影响地价的因素说明

1，一般因素[应说明影响土地价格的一般，普遍，共同的因素，可包括以下内容：

(1)城市资源状况(包括地理位置，土地，城市人口等)

 (2)房地产制度与房地产市场状 况(含土地制度，住房制度，地价政策等)

(3)产业政策(含税收政策等)

 (4)城市规划与 发展目标

(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局，发展水平，综合实力，社会储 蓄与投资，物价变动等内容)]

2，区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：

(1) 区域概况(含区域位置，人口，级别，经济发展，区域优势等)

(2)交通条件(含区域内公 共交通状况，对外交通条件等)

 (3)基础设施条件(指区域内供水，排水，供电，通讯，通 暖，煤气及学校，医院等配套设施的完善程度)

(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)

(5)产业集聚状况

(6)规划限制等] [这里区域大小可参照城镇内基准地价级别，行政分区，功能分区等确定] [以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]

3，个别因素[说明估价对象位置，面积，用途，宽度，临街状况，深度，形状，地质，地形，地势，容积率，宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地 价水平的因素说明]

第三部分 土地估价结果及其使用 [分标题]

一，估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律，法规，行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关 资料和估价人员实地勘察，调查所获取的资料等] [上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择，有关参数确定(如选用 基准地价，征地费用，有关税费等)所依据的主要文件应列出]

二，土地估价

1，估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则．各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》 (以下简称《规程》 )] [上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]

2，估价方法[简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法，收益还原法，市场比较法，剩余法，基准地价系数修正法等) ，方法选择的依据．这里估价方法应根据估价目的和 估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]

3，估价结果[说明每种估价方法的估价结果，最终估价结果的确定方法及依据，以人民币表示的单位地价及总地价]

三，估价结果和估价报告的使用

1，估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性，市场的客观性，地价内涵，土地的持续利用等) ，假设 条件(如估价对象的用途设定，年期设定，估价基准日设定等)]

2，估价结果和估价报告的使用[包括以下内容：(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据．说明进行本次估价所依据的主要法律，法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律，法规的有关规定发生法律效力；(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件．说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；(3)土地估价结果的有效期．说明估价报告与估价结果的有效期限；(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任．]

3，需要特殊说明的事项[说明：1，有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；2，对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数，开发程度，设定用途等)以及采取的相应措施；3，估价对象的特殊性，估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；4，其它需要特殊说明的问题．]

第四部分 附件 [分标题]

 [应包括委托估价函，估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图) (出让土地需附出让合同或协议) ，房屋产权证复印件或证明材料，地籍图或宗地区域位置图，建筑平面图等，估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物，用途及利用特点) ，有关背景材料(如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书，可行性研究报告，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件) ，估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料，估价机构资质及签字土地估价师 证书复印件，委托方营业执照等]

[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件(如国有土 地使用证，土地产权证明，房产证等)进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章]

 "土地估价技术报告(文字式) 的基本内容及其说明 土地估价技术报告(文字式)

 [一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告 [封面标题]

项目名称： [说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型 (土地使用权或其它)等字样．估价项目全称后加括号注明估价对象 所在市，县全名，如"××县(市) "字样]

受托估价单位：[同"土地估价报告"文字式]

土地估价报告编号：[ 同"土地估价报告"文字式]

土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有"(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号"等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[ 同"土地估价报告"文字式]

关键词：估价对象所在市，县全名，与项目名称中市，县全名一致；估价目的，应简要说明"企业收购，转让，破产，清产核资，合资，其它"等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价技术报告 [正文标题]

第一部分 总 述 [分标题]

一，估价项目名称[同土地估价技术报告封面] [如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]

二，委托估价方[同"土地估价报告"文字式]

三，受托估价方[说明该项估价的受托估价机构，机构地址，估价机构资质级别，资格证书获得时间，估价资格有效期，资格证书编号，法人代表等]

四，估价目的[同"土地估价报告"文字式]

五，估价依据[同"土地估价报告"文字式]

六，估价基准日[同"土地估价报告"文字式]

七，估价日期[同"土地估价报告"文字式]

八，地价定义[同"土地估价报告"文字式]

九，估价结果[同"土地估价报告"文字式]

十，需要特殊说明的事项[同"土地估价报告"文字式]

十一，土地估价师签字[同"土地估价报告"文字式]

十二，土地估价机构[同"土地估价报告"文字式]

估价机构负责人签字： (机构公章) ××××年××月××日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 [分标题]

一，估价对象描述

1，土地登记状况[同"土地估价报告"文字式]

2，土地权利状况[同"土地估价报告"文字式]

3，土地利用状况[同"土地估价报告"文字式] [上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记，土地使用证和土地使用权出让合同 中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物，地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查 的内容为准] [土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋 势及影响程度]

二，地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1，一般因素[同"土地估价报告"文字式]

2，区域因素[同"土地估价报告"文字式]

3，个别因素[同"土地估价报告"文字式]

[上述因素分析与"土地估价报告"中的因素说明有所区别， "土地估价报告"的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照．因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析] [在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能 产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择，参数确定，因素分析和比 较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理，参数有据，估价得当，不能前后矛盾] [地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必 须用定量数据表述]

第三部分 土地估价 [分标题]

一，估价原则[同"土地估价报告"文字式]

二，估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法(市场比 较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法，基准地价系数修正法等) ．要求在一项估价中所 选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据．同时，各种估价方法的应用过程还应分别 满足《规程》的相应要求]

[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内，基准地价覆盖范围之外，可以选择 采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估]

 (一)市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格．要求比较实例不得少于三个．估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈，用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择，比较因素选择，因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：

1，比较实例选择．要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈，用途相同或相近，交易时间与估价基准日相差不超过 3 年，在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置，用途，面积，土地等级，土地利用情况，土地开发程度，交易时间，土地使用年限，交易方式，交易情况和交易价格等．

2，因素选择．估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因 素和个别因素，包括交易时间，交易情况，交易方式，基础设施状况，离市中心距离，交通条件，环境条件，集聚状况，容积率，宗地面积．不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》．以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据．

3，因素条件说明．具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：

表一 比较因素条件说明表

估价对象与比较案例 比较因素		估价对象	实例一	实例二	实例三	实例四	......
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
估价对象与比较案例 比较因素		估价对象	实例一	实例二	实例三	实例四	......
域 因 素	基础设施状况
	离市中心距离/㎞	2	1.5	2.5	4	3
	交通条件
	环境条件
	......
别 因 素	容积率
	宗地面积/㎡
	宗地形状	规则	规则	较规则	不规则	不规则
	规划条件
	......

上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同，较好，接近，较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地(或达到开工建设条件) ，宗地红线外三通一平，五通一平，七通一平来描述．

估价对象和比较实例的各项条件说明要客观，具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾．

4，编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表．除期日，交易情况，年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较， 确定出相应的指数，并说明确定的依据．在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例，基准地价及修正体系，地产市场水平，市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律，法规等确定条件指数，有法律，法规等规定的，应说明批准机关，批准内容，文号及批准时间等．列表表示如下：

表二 比较因素条件指数表

估价对象与比较案例 比较因素		估价对象	实例一	实例二	实例三	实例四	......
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
估价对象与比较案例 比较因素		估价对象	实例一	实例二	实例三	实例四	......
域 因 素	基础设施状况
	离市中心距离/㎞	100	102	98	92	96
	交通条件
	环境条件
	......
别 因 素	容积率
	宗地面积/㎡
	宗地形状	100	100	98	96	96
	规划条件
	......

5，因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正，交易情况，因素修正及年 期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系 数，列表表示如下：

表三 比较因素修正系数表

估价对象与比较案例 比较因素		实例一	实例二	实例三	实例四	......
交易价格/元/平方米
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
估价对象与比较案例 比较因素		实例一	实例二	实例三	实例四	......
域 因 素	基础设施状况
	离市中心距离/㎞	100/102	100/98	100/92	100/96
	交通条件
	环境条件
	......
别 因 素	容积率
	宗地面积/㎡
	宗地形状	100/100	100/98	100/96	100/96
	规划条件
	......
比准价格/元/平方米
估价对象评估价格/元/平方米

[注：表中所列比较因素，因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依 照《规程》和相应分析确定]

6，实例修正后的地价计算

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对 象条件时的比准价格，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定估价对象的价格]

(二)收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1，具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法，剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程．

2，总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据，确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律，法规的，要说明批准机关，批准时间，文号及内容等．

3，说明土地纯收益的测算依据和方法．涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程．

4，明确说明还原利率(土地还原利率，建筑物还原利率，综合还原利率)的确定方法，依据和具体标准．

5，说明土地使用年限，收益还原法公式选取和收益价格确定]

(三)剩余法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予 以明确说明：

1，通过分析估价对象条件，利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式．应包括确定土地的用途，建筑容积率，绿化覆盖率，建筑布局，层数，建筑结构，建筑高度等项内容．

2，明确估价对象开发完成后的利用方式(买卖，出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据．在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求 102 进行确定．

3，对计算中所采用的建筑费，专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期，利息，税费，手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准．

4，说明计算公式，计算过程和结果]

(四)成本逼近法

[应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内 容：

1，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据．有文件依据的，应首先符合国家性法律，法规等，不合理收费不应作为依据．同时要说明所依据文件的名称，批准机关，批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上(如调查征地实例) ，分析后确定客观取得费用，并说明原因．

2，明确估价对象的开发期限，开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据．有文件依据的，说明文件的批准机关，批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平．

3，贷款利息，投资回报率，土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源，分析计算过程及结果．

4，说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据．

5，根据估价对象的区域因素，个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系．

6，说明土地价格的确定方法和结果]

(五)基准地价系数修正法

[应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行．在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

1，具体说明采用的基准地价的公布(或制定)时间，批准文号，批准机关，基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等．基准地价内涵是指在一定基准日，设定的土地开发程度，设定的土地用途，法定最高年限的区域平均土地使用权价格．

2，说明宗地位置，用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据．

3，说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出．具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表．

4，确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数．

5，说明年期，期日及其它影响地价因素间的差别和相应的修正系数．

6，对基准地价修正得到宗地地价．当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的 土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正]

三，地价的确定

1，地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因． 对采用众数，平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据] [如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正 法的评估结果]

2，估价结果[应注明地价种类，总地价，单位面积地价，地价单位，总地价并用大写表示．如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价]

第四部分 附件 [分标题]

[同"土地估价报告"文字式]

 "土地估价报告(表格式) 的基本内容

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价报告 [封面标题]

项目名称：[同"土地估价报告"文字式]

土地估价报告编号：[ 同"土地估价报告"文字式]

受托估价单位：[ 同"土地估价报告"文字式]

提交估价报告日期：[ 同"土地估价报告"文字式]

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价报告 [正文标题]

第一部分 [分标题] 概述

1，估价项目名称

2，委托估价方 联系地址 联系电话 法人代表 联系人

3，受托估价方 联系地址 联系电话 法人代表 联系人

4，估价基准日××××年××月××日

5，估价日期 ××××年××月××日至××××年××月××日

6，估价目的 [如为出让目的，应注明出让方式：拍卖，招标或协议]

7，地价定义

7．1 实际土地开发程度

7．2 设定土地开发程度

7．3 实际用途

7．4 设定用途

7．5 土地使用年限

7．6 土地价格内涵 [指土地使用权价格，他项权利价格等]

8，土地估价结果 估价对象总面积 单位面积地价 元/平方米 楼面地价 元/建筑平方米 总地价 大写 [当宗地数多于一宗时，土地估价结果可以用表格列出，表格格式参照[1997]国 土[籍]字第 69 号]

9，土地估价师签字 估价师姓名 估价师证书号 签字

10，土地估价机构

估价机构负责人签字： (机构公章) ××××年××月××日

第二部分 估价对象界定 [分标题]

一，估价对象描述

1，土地登记状况

1．1 土地位置

1．2 土地来源及其变革

1．3 土地权属性质及其权属变更状况

1．4 地籍图号

1．5 宗地号

1．6 土地用途

1．7 土地面积 平方米

1．8 四至

1．9 土地等级

2，土地权利状况

2．1 土地所有者

2．2 土地使用者

2．3 国有土地使用证编号

2．4 共有土地使用者共有使用权分摊面积

2．5 他项权利类型 他项权利权利人 他项权利义务人 其它

2．6 土地使用权取得方式 土地取得时间 批准机关 土地批准使用年限 已使用年限剩余年限

3，土地基础设施状况 宗地外基础设施条件 宗地内平整状况

4，土地利用状况

4．1 建筑物 建筑物用途 建筑物名称 107 建筑物耐用年限 已使用年限 建筑层数 建筑结构 建筑面积 建筑容积率

4．2 建筑物细部说明 基础 地板 墙 天花板 屋面 室内装修状况

4．3 主要设备和安装状况

4．4 其它构筑物和附着物状况

4．5 规划利用说明 规划批准文件 规划建筑物用途 建筑面积 限高 层数 容积率 绿化率

4．6 土地利用的特殊说明

二，影响地价的因素说明

1，一般因素

1．1 城市资源状况 城市地理位置 城市人口 城市面积 城市自然条件(气候，水文，地质等) 城市劳动力结构分布 城市土地利用状况

1．2 房地产制度与房地产市场 土地使用制度与土地管理政策 住房制度与房地产管理政策 土地市场交易情况 房屋市场交易情况

1．3 产业政策 产业优惠政策 税收政策

1．4 城市规划与发展目标 城市性质 城市发展目标

1．5 城市经济发展状况 城市经济结构布局 国民经济生产总产值 经济增长趋势

1．6 社会储蓄与投资  社会储蓄水平 银行利率 投资利润率 社会投资方向与实施情况

2，区域因素

2．1 区域概况 区域位置 区域人口 区域面积 区域经济发展状况 区域商服中心等级及影响 医院，卫生设施状况 文化，体育设施条件 其它公用设施

2．2 交通条件 公共交通 对外交通

2．3 环境条件

2．4 基础设施条件 周围道路类型，等级 供水状况 供电状况 供气状况 供暖状况 电讯状况 排水状况

2．5 产业集聚规模

2．6 规划限制

2．7 其它条件

3，个别因素

3．1 宗地位置 土地使用者

3．2 土地实际用途 估价设定用途

3．3 宗地形状 临街状况 容积率 土地面积

3．4 场地平整状况 地基承载力 地形条件 地质条件

3．5 四至

3．6 基础设施条件

3．8 规划利用状况 平方米

第三部分

一，估价依据 1， 2， 3，

二，估价原则 1， 2， 3， 土地估价结果及其使用

[分标题] [具体估价原则的内容参见《规程》和估价报告规范格式文字式．]

三，土地估价

1，估价基本事项

1．1 土地级别 基准地价

1．2 土地开发程度 土地开发费用

2，估价方法

2．1 估价方法

2．2 估价方法选择依据

3，估价结果 估价对象总面积 单位面积地价 元/平方米 楼面地价 元/建筑平方米 总地价 大写

三，估价结果和估价报告的使用

1，估价的前提条件 假设条件

2，估价结果和估价报告的使用

2．1 估价报告和估价结果的主要法律依据

2．2 估价报告和估价结果的使用方向

2．3 估价报告和估价结果的限制条件

2．4 估价报告和估价结果的有效期限

3，其它需要特殊说明的事项

第四部分 附件 [分标题]

[同"土地估价报告"文字式]

"土地估价报告"与"土地估价技术报告"的制作与文字要求

一，纸张

应采用幅面为 209×295 毫米规格的纸张(相当于 A4 纸张规格)

二，字体与字型号

(一)封面

1， "土地估价报告""土地估价技术报告"字体应为二号标宋。

2，其他内容应为三号楷体．

3， "土地估价报告"和"土地估价技术报告"应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列．

(二)正文

1， "土地估价报告""土地估价技术报告"及各部分标题字体应为三号标宋．

2，其他内容字体应为四号仿宋．

3，正文内容两端对齐后居中排列．

三，土地估价报告的制作与出具

1， "土地估价报告"供估价机构提交给委托方使用， "土地估价技术报告"供估价机构提交土地管理部门进行审查用，"土地估价报告" 可以采用文字式或表格式，"土地估价技术 报告"只能采用文字式；

2，每个估价项目只能有一个"土地估价报告" ，但可以有多个"土地估价技术报告"．当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具"土地估价技术报告" ；

3， 委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交"土地估价报告" ，但必须提交"土地估价技术报告" ；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交"土地估价报告"和"土地估价技术报告" ．土地估价机构对估价过程 中采用的有关技术依据(如征地协议，征地标准文件，开发费用，基准地价成果，土地市场交易资料等)应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；

四，文字要求

1， "土地估价报告"和"土地估价技术报告"中对估价对象的描述和分析应客观，公正，不得带有任何恭维，诱导性或与估价过程无关的言论；

2， "土地估价报告"和"土地估价技术报告"应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用．如需以外文出具"土地估价报告"的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准．