（２００２年２月５日　　沪房地资市［２００２］３０８号）

第一章 总 则

　　第一条（制定依据）

　　为了规范征用集体所有土地房屋拆迁补偿估价行为，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定，结合本市的实际情况，制定本技术规范。

　　第二条（适用范围）

　　本市征用集体所有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。

　　在《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》实施前已办理征地手续但尚未进行房屋拆迁的房屋评估，也适用本技术规范。

　　第三条（估价目的）

　　采用本技术规范的估价目的为"征地房屋拆迁补偿估价"。

　　第四条（价值定义）

　　征地房屋拆迁补偿建安重置价评估的价值定义，是指采用现有建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。若评估对象为居住房屋的，还应结合成新。

　　相应的土地使用权取得费用，是指土地使用权人在估价时点，在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。

　　第五条（估价时点）

　　房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

　　第六条（拆迁房屋用途、建筑面积、土地面积）

　　拆迁房屋的用途、建筑面积、土地面积应以委托人书面提供并确定的为准。

　　第七条（估价结果）

　　居住房屋只评估房屋单价；非居住房屋，评估房屋和相应的土地使用权取得费用总价。

　　第八条（评估报告）

　　估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

　　居住房屋还应出具分户报告。

　　评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

　　房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。

　　第九条（评估资料存档）

　　估价机构应当将下列资料整理存档：

　　（一）评估报告（含技术报告）；

　　（二）评估委托合同；

　　（三）房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证或者有关批准文件；

　　（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

　　（五）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；

　　（六）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

　　（七）其他涉及评估项目的一切必要资料。

　　以上资料至少保留十年。

 

第二章 房地产评估

　　第十条（房屋评估方法）

　　居住房屋宜采用分部分项法或基准价格修正法进行评估。对于结构、用料、工艺、式样等比较特殊的房屋不宜采用基准价格修正法，宜个案单独评估。

　　非居住房屋宜采用分部分项法进行评估，也可采用工程造价类比法进行评估。

　　同一拆迁基地范围内的同种用途的房屋宜采用同一种评估技术思路。

　　第十一条（分部分项法及操作程序）

　　分部分项法是以房屋的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算房屋的重新建造价格的方法。

　　分部分项法的操作程序：

　　（一）现场勘测房屋各组成部份（即分项，如墙体、楼地面、屋面等）的主要特征，如用料、工艺及规格数量等；

　　（二）计算各分项数量；

　　（三）根据现行工程定额标准确定各分项价格；

　　（四）评定房屋成新；

　　（五）确定房屋评估价格：

　　l、居住房屋评估单价＝（∑分项价格）×成新率÷建筑面积

　　2、非居住房屋评估总价＝∑分项价格

　　第十二条（基准价格修正法及操作程序）

　　对于同一拆迁基地内，房屋结构、用途等基本相同的成片房屋，采用分部分项法确定典型房屋的价格，作为该拆迁基地范围内同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的屋面、墙身、楼地面、层高等因素，对该基准价格进行调整、修正，确定被拆除房屋的评估价格。

　　基准价格修正法的操作程序：

　　1．按照房屋的建筑结构进行房屋分类；

　　2．在同一类别房屋内确定典型房屋；

　　3．求取并确定典型房屋的价格作为基准价格；

　　4．根据房屋的屋面、墙身、楼地面、层高等方面的差异进行修正；

　　5．确定房屋成新；

　　6．确定房屋的评估价格。

　　第十三条（工程造价类比法及操作程序）

　　工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差异的项目进行调整，确定被拆除房屋的评估价格。

　　工程造价类比法宜适用于有可比较的类似工程的房屋评估。

　　工程造价类比法的操作程序：

　　1．根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程；

　　2．计算修正系数：人工费用修正系数（K1）、材料价格修正系数（K2）、机械使用费修正系数（K3）、间接费用修正系数（K4）；

            标的物所在地区的人工费标准

            K1＝----------------

            类似工程所在地区人工费标准

            ∑标的物工程主要材料数量×所在区域单价

            K2＝---------------------

            类似工程主要材料费用

            ∑标的物工程主要机械数量×所在区域机械单价

            K3＝----------------------

            类似工程主要机械使用费用

            标的物所在区域间接费率

            K4＝---------------

            类似工程所在区域间接费率

            3．计算总造价修正系数K；

            K＝类似工程人工费比例×K1+类似工程材料费比例× K2+类似工程机械使用费比例×K3+类似工程间接费比例×K4

            4．计算房屋评估价格；

            评估价格＝类似工程单价×K×建筑面积

　　第十四条（居住房屋成新的确定）

　　居住房屋折旧以成新折扣法计算，并结合房屋的维护、保养、使用情况，最终确定房屋的成新率。

　　尚可继续使用的房屋，成新率一般不宜低于40％。

　　第十五条（房屋装饰评估）

　　拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。

　　委托人书面要求评估房屋装饰价值的，应按照本市房屋装饰工程定额标准，单独评定其装饰的重置价格和成新程度。

　　房屋装饰应单独出具评估报告。

　　第十六条（相应的土地使用权取得费用评估）

　　相应的土地使用权取得费用评估按现行有关政策进行；具体的费用项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定。

           

第三章 附 则

　　第十七条（附属物、附着物等评估）

　　房屋附属物、土地附着物等的评估，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准进行。

　　第十八条（在建工程评估）

　　在建工程应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

　　第十九条（临时建筑评估）

　　未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

　　第二十条（其他）

　　凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

　　本技术规范未作规定的，应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。

　　第二十一条（解释部门）

　　本技术规范由上海市房屋土地资源管理局负责解释。

　　第二十二条（实施日期）

　　本技术规范自颁发之日起生效。

　　二○○二年七月二日